对降价维权的法律思考

     近日，随着国家房价调控政策的贯彻实施，各地楼市大幅降价销售。此轮调控引发的楼市规模降价虽然没有2008年幅度大，但是这一波降价维权潮却来得更加猛烈。楼市前期购房业主因不满楼盘大幅降价销售，纷纷要求开发商给予“补偿”、退房。如发生在2011年11月7日芜湖绿地世纪镜湖城的近百户老业主打砸售楼部的暴力事件，老业主要求绿地芜湖公司比照新开盘的价格，对此前自己购房时所形成的差价给予补偿的要求没有得到同意而不满造成。

     针对此次哄砸事件，我所顾问、律师邱仲良对芜湖媒体发表了他对本次事件的看法，邱仲良律师认为：

一、房价下跌反映国家调控取得一定成效，本月6日，温家宝总理抵达俄罗斯圣彼得堡，出席上海合作组织成员国总理第十次会议。温总理在圣彼得堡接见中国驻俄使馆和圣彼得堡总领馆人员、当地华人华侨及留学生代表时表示：“房价这一个月已开始松动，但调控绝不可有丝毫动摇，要使房价回归到合理的价格。”温总理的表态乃有的放矢，再次表达了中央政府本轮调控的终极目标。如今各地楼市大幅降价销售，说明国家房价调控政策取得一定的成效。房价下跌，既符合国家的调控政策，也有利于普通老百姓拥有属于自己的房产。但是，目前楼市处于调控政策取得明显成果的关键时刻，丝毫不能放松对房价的调控，使房价回归到理性的价格。

国家采取的房价调控政策是针对投资投机者，而不是普通老百姓。一些老业主可能是用了自己毕生积攒的钱财以比较高的价格够买了房屋，现在大幅度降价，心理肯定会产生“吃亏”等激动的情绪，继而采取一些过激的手段要求补偿、退房等来维护自己的权益。对业主的这些心态我们应该给予理解。

二、业主购房的法律分析

    业主与开发商签订购房合同后，符合法律法规、不违反国家强制性规定的，合同即发生法律效力，对合同双方均产生法律约束力，双方当事人均应该按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。

业主购房行为属市场经济行为，需承担商业风险，双方都应认识到房价有涨有跌，就像买股票一样，涨价获得的收益由自己取得，价格下跌所造成的风险也应由自己承担。从大的角度讲，经济社会的良性运行，必须依靠法制观念和契约精神的维系，从小的方面讲，交易的双方都应依照合同的约定，遵循诚实信用的原则考虑问题、解决问题。

    根据《民法通则》和合同法的相关规定，合同当事人应本着诚实信用原则履行合同，但是如果继续履行合同有失公平、公正，根据情势变更（所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧 失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同）的适用，合同双方当事人可以采取以下途径解决：1、业主与开发商本着诚信原则，在利润空间内予以协商解决；2、协商不成，当事人可通过司法渠道向法院提起诉讼，但是注意一年的除斥期间（除斥期间是指法律规定某种民事实体权利存在的期间。权利人在此期间内不行使相应的民事权利，则在该法定期间届满时导致该民事权利的消灭），而且采用诉讼方式维权需要收集足够的证据以支撑自己的诉讼请求，且具有一定的风险。

三、暴力维权的法律责任

     业主采取如打砸售楼部的暴力行为，侵犯了开发商的合法权利。售楼部属于开发商的私有财产，业主在维护自己权益的时候，不能侵犯他人的财产权，否则按照《民法通则》、《侵权责任法》等相关法律法规的规定，需承担侵权责任，进行经济赔偿。若违反治安管理处罚条例的，则需受到行政处罚。若其中有少数人利用此事煽动群众造成社会不稳定，触犯了刑律，还需承担相应的刑事责任。

我们提醒广大业主注意，在面对楼市调控而引发的降价潮时，应理性对待，房价的起落属社会发展中出现的正常经济现象，且不可采用过激手段欲换取社会、政府的同情而得到补偿。如若在降价维权过程中存在侵犯他人权利、损害社会正常秩序、危害社会稳定等情形时，还需承担相应的民事、行政甚至刑事责任。